تركيا أصبحت في السنوات الأخيرة وجهة مميزة للمستثمرين والأجانب الراغبين في شراء العقارات، سواء للسكن أو للاستثمار. ومن أبرز المواضيع القانونية التي تثير تساؤلات العملاء: كيفية نقل الملكية والإرث للأجانب في العقارات داخل تركيا.
في هذا المقال سنعرض أهم النقاط القانونية المرتبطة بهذا الموضوع بتفصيل أكبر.
القاعدة العامة لملكية الأجانب للعقارات في تركيا
يحق للأجانب شراء العقارات في تركيا بشرط ألا تكون داخل المناطق العسكرية أو الأمنية.
لا يوجد حد لعدد العقارات التي يمكن للأجنبي امتلاكها، لكن هناك قيود على المساحة الإجمالية التي يمكن تملكها (عادةً لا تتجاوز 30 هكتارًا للشخص الواحد).
الملكية تُسجَّل رسميًا في الطابو (سجل الملكية العقارية) من خلال مكاتب السجل العقاري، وهو الوثيقة الوحيدة التي تثبت الملكية.
نقل الملكية أثناء الحياة (البيع أو الهبة)
يمكن للأجنبي نقل ملكية عقاره لشخص آخر سواء أجنبي أو تركي عن طريق عقد بيع أو هبة.
يشترط حضور الطرفين أو من ينوب عنهما بتوكيل رسمي مُصدق ومترجم.
يتم دفع الضرائب والرسوم مثل رسوم الطابو (Tapu Harcı) والتي غالبًا تكون بنسبة 4% من قيمة العقار المُعلنة.
في حالة الهبة، قد تُطبق رسوم إضافية مرتبطة بالهبات والتبرعات.
انتقال الملكية عن طريق الإرث
عند وفاة مالك العقار الأجنبي، يتم تطبيق قانون بلد الشخص المتوفى فيما يتعلق بالورثة الشرعيين.
لكن من الناحية الإجرائية داخل تركيا، القانون التركي هو الذي يحدد الخطوات العملية لنقل الملكية.
يحق للورثة أو الموصى لهم تسجيل العقار باسمهم في السجل العقاري بعد استكمال المستندات.
الأوراق المطلوبة للورثة
شهادة وفاة مصدقة ومترجمة للتركية.
إعلام وراثة (من محكمة تركية أو من بلد المتوفى بعد توثيقه وتصديقه).
جوازات سفر الورثة وصور شخصية.
طلب رسمي لنقل الملكية في دائرة الطابو.
أحيانًا قد يُطلب توكيل رسمي إذا لم يحضر جميع الورثة بأنفسهم.
الضرائب والرسوم المترتبة
لا يوجد فرق بين الأجنبي والمواطن التركي فيما يخص ضريبة الإرث.
الضرائب تعتمد على قيمة العقار ومقدار الحصة الموروثة.
النسبة قد تتراوح عادةً بين 1% و10% حسب قيمة العقار.
يجب سداد الضريبة قبل إتمام عملية التسجيل النهائي للطابو.
دور المحاكم التركية في الإرث
في حال وجود وصية أو نزاع بين الورثة، يتم اللجوء إلى المحكمة المدنية للصلح (Sulh Hukuk Mahkemesi).
المحكمة قد تُصدر قرارًا بتوزيع الأنصبة أو ببيع العقار وقسمة ثمنه بين الورثة.
إذا كان هناك إعلام وراثة صادر من خارج تركيا، فلابد من التصديق عليه في السفارة التركية ثم ترجمته وتصديقه في تركيا ليُصبح صالحًا.
مشاكل قد تواجه الورثة
وجود أكثر من وريث يسبب صعوبة في إدارة العقار إذا لم يتفقوا على القسمة أو البيع.
اختلاف القوانين بين بلد المتوفى وتركيا قد يؤدي إلى تعارض في نسب الميراث (مثلًا بين القوانين المدنية الغربية والقانون الإسلامي).
تأخر الإجراءات بسبب نقص أو خطأ في الترجمة أو التصديق.
احتمال تراكم الضرائب أو الديون على العقار إذا لم تتم متابعة الوضع بشكل دوري.
نصائح عملية للأجانب
يُنصح بكتابة وصية رسمية في تركيا لدى كاتب العدل (Noter) لتوضيح طريقة توزيع العقار بعد الوفاة وتجنب النزاعات.
الاستعانة بمحامٍ مختص في العقارات والقانون الدولي الخاص يختصر الوقت ويضمن سير الإجراءات بشكل صحيح.
مراجعة دورية لوضع العقار والضرائب المستحقة.
التأكد من أن جميع المستندات مترجمة ومصدقة بشكل رسمي لتجنب رفض الطلب.
في حال وجود أكثر من عقار، يُفضل ترتيبها في الوصية وتوضيح حصص الورثة مسبقًا.
نقل الملكية والإرث للأجانب في تركيا يخضع لمزيج من قانون بلد المتوفى والقانون التركي، وهو ما يتطلب فهم دقيق للإجراءات.
إعداد وصية رسمية، وتجهيز الأوراق بشكل صحيح، والاستعانة بمحامٍ مختص، يسهل كثيرًا عملية نقل الملكية ويضمن للورثة حقوقهم دون تأخير أو نزاع.
هذا الموضوع بالغ الأهمية لكل مستثمر أو مالك عقار أجنبي في تركيا، لأنه يضمن استقرار الاستثمار وحماية حقوق الورثة مستقبلًا.