Son yıllarda Türkiye, gerek ikamet gerekse yatırım amacıyla gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar için cazip bir merkez hâline gelmiştir. Yabancıların en çok merak ettiği hukuki konulardan biri ise: Türkiye’de yabancılar için mülkiyet devri ve miras işlemleri nasıl gerçekleşir?
Bu yazımızda, konuyla ilgili temel hukuki noktaları ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.
Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Edinimine İlişkin Genel Kurallar
Yabancılar, askeri yasak bölgeler veya güvenlik bölgeleri dışında taşınmaz satın alabilirler.
Yabancıların sahip olabileceği taşınmaz sayısında sınırlama bulunmamakla birlikte, toplam alan bakımından sınırlama vardır (genellikle kişi başına 30 hektarı geçemez).
Mülkiyet, resmi olarak Tapu Sicili’ne kaydedilir ve tapu belgesi mülkiyetin tek geçerli kanıtıdır.
Yaşarken Mülkiyet Devri (Satış veya Bağış)
Yabancı bir kişi, mülkünü başka bir yabancıya veya Türk vatandaşına satış veya bağış yoluyla devredebilir.
Tarafların veya noter onaylı vekâletname ile yetkilendirilmiş temsilcilerinin hazır bulunması gerekir.
İşlem sırasında vergiler ve harçlar ödenmelidir. Örneğin, tapu harcı genellikle beyan edilen değer üzerinden %4’tür.
Bağış işleminde ayrıca veraset ve intikal vergisi kapsamında ek vergiler uygulanabilir.
Miras Yoluyla Mülkiyet Devri
Yabancı mülk sahibinin vefatı hâlinde, mirasçıların kimler olduğu hususunda ölen kişinin vatandaşı olduğu ülkenin hukuku uygulanır.
Ancak, Türkiye’deki resmi devir işlemleri bakımından Türk hukuku ve prosedürleri geçerlidir.
Yasal mirasçılar veya vasiyet alacaklıları, gerekli belgeleri tamamladıktan sonra tapuya tescil yaptırarak taşınmazı üzerlerine alabilirler.
Mirasçılardan İstenen Belgeler
Resmî ölüm belgesi (yeminli tercüme ve noter onaylı).
Veraset ilamı (Türk mahkemesinden alınabilir veya yabancı ülkeden alınan belge, Türkiye’de onay ve tasdik edilerek kullanılabilir).
Mirasçıların pasaportları ve biyometrik fotoğrafları.
Tapu müdürlüğüne yapılacak resmi devir başvurusu.
Mirasçıların bizzat bulunmaması hâlinde noter onaylı vekâletname talep edilebilir.
Vergi ve Harçlar
Yabancılar, Türk vatandaşlarıyla aynı veraset ve intikal vergisine tabidir.
Vergi oranı, taşınmazın değeri ve miras payı esas alınarak hesaplanır.
Oran genellikle %1 ile %10 arasında değişmektedir.
Tapu tescil işlemi yapılmadan önce verginin ödenmesi zorunludur.
Türk Mahkemelerinin Miras İşlemlerindeki Rolü
Vasiyetname veya mirasçılar arasında ihtilaf olduğunda konu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşınır.
Mahkeme, miras paylarının dağılımına veya taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verebilir.
Yurt dışında düzenlenen veraset ilamı belgelerinin Türk Konsolosluğunda tasdik edilmesi ve Türkiye’de yeminli tercümesi yapılması gerekir.
Mirasçılar İçin Karşılaşılabilecek Sorunlar
Birden fazla mirasçı olması hâlinde, taşınmazın yönetimi ve satışı konusunda fikir birliği sağlanması gerekebilir.
Ölen kişinin vatandaşı olduğu ülkenin miras hukuku ile Türk hukukunun farklılık göstermesi, miras paylarında çelişkiye yol açabilir (örneğin, İslami miras hukuku ile medeni hukuk sistemleri arasında).
Belgelerin eksik, yanlış tercüme edilmiş veya onaysız olması işlemleri geciktirir.
Taşınmaz üzerinde ödenmemiş vergi veya borçların bulunması devir işlemlerini zorlaştırabilir.
Yabancılar İçin Pratik Tavsiyeler
Türkiye’de noter huzurunda resmî vasiyetname düzenlemek, miras paylaşımının net olmasını sağlar ve ihtilafları önler.
Uluslararası özel hukuk ve gayrimenkul alanında uzman bir avukattan destek almak süreci hızlandırır ve güvence altına alır.
Taşınmazın durumu ve vergiler düzenli olarak kontrol edilmelidir.
Tüm belgelerin usulüne uygun tercüme, noter onayı ve tasdik işlemleri yapılmalıdır.
Birden fazla taşınmaza sahip olanlar, vasiyetnamede taşınmazların hangi mirasçıya bırakılacağını açıkça belirtmelidir.
Türkiye’de yabancıların taşınmazlarda mülkiyet devri ve miras işlemleri, ölen kişinin vatandaşı olduğu ülkenin hukuku ile Türk usul hukukunun birleşimi çerçevesinde yürütülmektedir.
Düzenli belgelerin hazırlanması, vasiyetnamenin yapılması ve uzman bir avukattan destek alınması, süreci büyük ölçüde kolaylaştırır ve mirasçıların haklarının korunmasını sağlar.
Bu konu, Türkiye’de gayrimenkul sahibi veya yatırım yapan her yabancı için kritik öneme sahiptir; zira yatırımların güvenliğini ve mirasçıların gelecekteki haklarının korunmasını garanti eder.