Satın Almadan veya Yatırım Yapmadan Önce Alıcıyı Korumak İçin Kapsamlı Bir Kılavuz
Son yıllarda Türkiye, konut, yatırım, ikamet izni veya Türk vatandaşlığı alma amacıyla gayrimenkul satın alma konusunda yabancıların yoğun ilgisine tanık oldu. Bu talep, birçok ciddi emlak şirketini yasal ve profesyonel projeler geliştirmeye teşvik ederken, aynı zamanda, özellikle yabancıları hedef alan, gayrimenkul yasaları hakkındaki bilgisizliklerini, Türkçe dilindeki zayıf yeterliliklerini ve kendi dillerini konuşan herhangi bir tarafa duydukları peşin güveni istismar eden hayali şirketlerin veya ruhsatsız aracılarının ortaya çıkmasına da kapı açtı.
Türk yasaları yabancı alıcının haklarını açıkça korusa da, dolandırıcılık genellikle resmi tescilden önceki aşamada, yani Tapu Müdürlüğü’ne ulaşılmadan önce gerçekleşir. Bu nedenle, mağdurların çoğu, hızlı güven, pazarlama cazibesi, indirim, ikamet veya vatandaşlık vaatleri nedeniyle tuzağa düşmekte ve daha sonra sahte bir satış işlemi veya yasal olarak hiçbir değeri olmayan bir sözleşmeyle karşı karşıya kaldıklarını fark etmektedirler.
Dolandırıcılığın en önemli nedenlerinden biri, “İnşaat Şirketi” ile “Emlak Pazarlama Şirketi” arasındaki ayrımın yapılamamasıdır. İnşaat şirketi, arsanın ve projenin sahibi olan ve inşaat ruhsatları ve tapudan sorumlu olan taraftır. Pazarlama şirketi ise yalnızca komisyon karşılığında mülk satan bir aracıdır, projenin sahibi değildir ve sözleşmeleri tapu senedinin yerine geçmez. Birçok dolandırıcılık, aracı kendini projenin sahibi olarak tanıttığında, henüz inşaat ruhsatı almamış bir mülkü sattığında veya sadece kağıt üzerindeki planlarda var olan projeleri pazarladığında gerçekleşir.
Dolandırıcılık yöntemleri çok çeşitlidir, ancak en yaygın olanları şunlardır: Fiyatları şişirme ve “sahte indirimler” sunma, alıcıyı mülkün yasal olarak vatandaşlık almaya uygun olmadığı halde buna hak kazandıracağına inandırma, mülkün alanı konusunda “brüt” ve “net” arasında oynama, yasa dışı rezervasyon sözleşmeleri imzalama, henüz inşa edilmemiş veya inşaat ruhsatı olmayan mülkleri satma, mülk üzerindeki borçları veya ipotekleri gizleme veya tarım tapusunu gelecekteki bir konut dairesi olarak satma.
Yabancıların satın alma sırasında yaptıkları en belirgin hatalardan bazıları şunlardır: Kendi dilini konuşan ilk ofise güvenmek, anlamadığı bir dilde yazılmış sözleşmeleri imzalamak, parayı resmi bir şirket hesabı yerine kişisel hesaplara havale etmek, yerinde ziyaret etmeden sadece fotoğraf veya videolarla yetinmek, yeminli tercüme yerine sözlü tercümeye güvenmek ve bağımsız bir avukat kullanmamak, hatta bazen şirketin kendi avukatına güvenmek, ki bu açık bir çıkar çatışmasıdır.
Hukuki açıdan, herhangi bir mülkiyet, yalnızca Türkiye Cumhuriyeti Devleti’ne bağlı Tapu Müdürlüğü’nden alınan “Tapu Senedi” ile tanınır. Bu prosedürün dışındaki herhangi bir sözleşme, ne kadar yazılı veya şirket tarafından tasdik edilmiş olursa olsun, alıcıya sağlam bir yasal hak sağlamaz. Ayrıca, konut tapusu, kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ve tarım arazisi tapusu arasındaki farkı bilmek gerekir. Mağdurların çoğu, bir mülkü konut olarak satın alır ve daha sonra aslında inşaat yapılması yasak olan bir arazi olduğunu fark eder.
Gayrimenkul ile ikamet izni konusunda ise, her mülk ikamet izni vermediği gibi, Türkiye’deki bazı bölgeler yabancı mülkiyetine kapalıdır. Gayrimenkul satın alma yoluyla vatandaşlık için de, mülkün değerinin en az 400.000 ABD Doları olması, onaylı değerleme raporları, resmi bankacılık işlemleri, değerin Merkez Bankası’na kaydedilmesi ve mülkün üç yıl geçmeden satılmaması gerekir. Bu şartlardan herhangi birindeki bir eksiklik, alıcının tüm tutarı ödemiş olsa bile vatandaşlık hakkını tamamen kaybetmesine neden olur.
Türkiye’de bir mülk satın almadan önce kendinizi korumak için, birkaç temel adıma uymak gerekir: İşlem yaptığınız şirketin ticaret sicilini kontrol etmek, projenin inşaat ruhsatının olduğundan emin olmak, tapu senedinin veya arsanın bir kopyasını talep etmek, herhangi bir ödeme yapmadan önce Tapu Dairesi’ni kontrol etmek, şirketle ilişkisi olmayan bağımsız bir avukat tutmak, yeminli tercüme olmadan hiçbir evrak imzalamamak ve parayı şahıslara değil, resmi bir şirketin banka hesabına havale etmek ve “sınırlı teklif – son fırsat – sadece bugüne özel indirim” gibi baskılar altında hareket etmekten kaçınmak.
Dolandırıcılığı ortaya çıkaran en önemli işaretler: Hızlı ödeme konusunda ısrar, herhangi bir resmi belgenin olmaması, tapunun hazır olduğu ancak “şimdi ziyaret etmeye gerek olmadığı” iddiası, yasal kanıtı olmayan birçok vaat, mal sahibi şirketin veya projenin adında şeffaflık eksikliği, ilandaki ile gerçekteki fiyat farkı veya şirketin sözleşmeyi Noter veya resmi daireler huzurunda tasdik etmeyi reddetmesi.
Denize bakan bir daire için ödeme yapan, ancak daha sonra binanın aslında inşaat ruhsatı bile almadığını öğrenen yabancılara ait birçok gerçek vaka vardır. Diğerleri, vatandaşlık almaya hak kazandıran bir değerde satın almış, ancak kaydedilen resmi değerin gerçek meblağdan çok daha düşük olduğunu görmüşlerdir. Yine diğerleri, aynı dairenin farklı zamanlarda birden fazla kişiye satıldığını veya mülk üzerinde açıklanmayan bir adli haciz olduğunu keşfetmişlerdir.
Sonuç: Türkiye’de gayrimenkul yatırımı, kendi başına bir risk değildir, ancak yasal farkındalık ve doğru belgelendirme gerektirir. Piyasada gerçek, güvenilir ve başarılı projeler bulunmakla birlikte, aynı zamanda bilgisiz veya danışmanlık almadan mülk satın almak isteyen herkesi hedef alan organize bir istismar da mevcuttur. Altın Kural şudur: Yeminli tercüme olmadan imza yok, resmi sözleşme olmadan ödeme yok, tapu olmadan mülkiyet yok, sözlü vaatlere güven yok ve sizi koruyacak bağımsız bir avukat olmadan hiçbir ülkede mülk satın alınmaz.
Türkiye’de ikamet eden bir yabancıysanız veya mülk satın almayı düşünüyorsanız, duygulara değil kanunlara, reklamlara değil belgelere ve sözlere değil bilgilere güvenin. Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırımdır ve başlangıcındaki herhangi bir hata, yıllarca sürecek mali, hukuki ve psikolojik bir yüke dönüşebilir.